Pubblicato il - Febbraio 15th 2026
I property manager italiani che gestiscono portafogli tra le 20 e le 100 unità si trovano oggi di fronte a una scelta strategica cruciale per il loro futuro: continuare a puntare esclusivamente sugli affitti brevi tradizionali (STR, 1-30 giorni) o diversificare verso i Medium-Term Rental (MTR, 30-365 giorni)?
La risposta non è univoca e dipende strettamente dai vostri obiettivi finanziari, dalle risorse operative a disposizione e dal mutevole contesto normativo.
Ecco un’analisi dettagliata per guidare la vostra strategia nel 2026.
Gli STR mantengono ancora un netto vantaggio in termini di ADR (Average Daily Rate) e RevPAR nelle città ad alta domanda turistica. Tuttavia, l’analisi del solo fatturato lordo è ingannevole: il vero campo di battaglia oggi sono i margini netti.
| Metrica (Dati 2025/2026) | STR (Affitti Brevi) | MTR (Medio Termine) |
| ADR Medio Milano | €142 | €85 – €95 |
| ADR Medio Roma | €128 | €75 – €85 |
| Vantaggio sui Margini Netti | Base | +15% / +18% |
Come si spiega questo divario di redditività netta a favore degli MTR? La risposta risiede nei costi operativi drasticamente ridotti: il turnover è minimo, le pulizie avvengono ogni 2-4 settimane anziché quotidianamente, l’usura degli arredi crolla e la gestione logistica di check-in/out è quasi azzerata.
Scalare un portafoglio richiede risorse. Ecco come si confrontano i due modelli su 50 unità gestite:
Portfolio STR (50 unità): Richiede almeno 3-4 FTE (Full-Time Equivalent) dedicati a pulizie, guest experience e manutenzione. Esige un tech stack complesso, tra cui PMS, channel manager, software di dynamic pricing e smart lock.
Portfolio MTR (50 unità): Può essere gestito in modo eccellente da soli 1,5-2 FTE, appoggiandosi a uno stack tecnologico molto più snello e meno costoso.
La normativa italiana 2025-2026 complica ulteriormente la vita agli operatori STR. Abbiamo assistito all’introduzione del CIN obbligatorio, a una stretta severa sui requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori CO/fumo) e al database nazionale. Inoltre, città come Bologna, Firenze e Venezia applicano limiti locali ai giorni di locazione (90-120 giorni/anno per i non residenti).
Gli MTR, al contrario, sfuggono alla classificazione di “locazione turistica”. Rientrano nella normativa dei contratti a uso transitorio (art. 5 L. 431/98), caratterizzata da adempimenti burocratici più leggeri e al riparo dalle attuali crociate anti-turismo dei centri storici.
La domanda per affitti di medio termine non è più una nicchia, ma un mercato strutturato, trainato da quattro categorie principali:
Digital nomad e remote worker: 35% della domanda totale MTR in Italia.
Expat e corporate relocation: 28% della domanda.
Studenti universitari fuorisede: 22% della domanda.
Professionisti in trasferta: 15% della domanda.
Città come Milano, Roma, Bologna e Torino registrano una crescita MTR del 24-31% anno su anno. Firenze e le città turistiche minori restano, per ora, ancora dominate dal modello STR.
I property manager più evoluti non scelgono “o l’uno o l’altro”, ma adottano modelli ibridi di Flex Living:
70% STR + 30% MTR: La formula ideale per le città turistiche ad alta stagionalità, per coprire i mesi morti invernali.
50/50: Il bilanciamento perfetto per gli hub urbani con forte domanda business.
30% STR + 70% MTR: La strategia difensiva per ridurre l’esposizione normativa e abbattere la volatilità degli incassi.
Oggi il software di gestione è pronto per supportare questa transizione: piattaforme come Guesty, Hostaway e Lodgify gestiscono in modo nativo entrambi i modelli senza duplicare i calendari.
Analizza il tuo portfolio: Calcola il margine netto reale per unità, sottraendo tutti i costi operativi nascosti del modello STR (incluso il tempo/lavoro del tuo team).
Testa gli MTR su 3-5 unità: Inizia sperimentando il medio termine sugli immobili che storicamente performano al di sotto della media del tuo portfolio.
Verifica la compliance locale: Studia i regolamenti del tuo Comune, poiché alcune amministrazioni stanno iniziando a valutare restrizioni anche per le locazioni transitorie.
Ottimizza il Tech Stack: Passa a piattaforme PMS in grado di gestire calendari ibridi senza costringerti a pagare due abbonamenti separati.
Diversifica i canali di vendita: Mantieni Airbnb/Booking per gli STR, ma inizia a posizionarti su Spotahome, HousingAnywhere o Blueground per gli MTR.
